Son tiempos de euríbor desbocado, de inflación preocupante, de hipotecas variables demasiado mutantes. En este contexto, al tradicional mercado inmobiliario español le ha salido una ventana de innovación: la compraventa con criptoactivos.
El primer piso que se compró en España con criptomonedas fue en 2018, un ático en Tarragona por el que se abonaron 40 bitcoins, que en aquel entonces significaban 550.000 euros. Aunque todavía es un mercado minoritario, los más destacados portales inmobiliarios incluyen entre sus ofertas inmuebles que pueden ser adquiridos con este tipo de pago.
La primera vez que se utilizaron las criptomonedas fue en 2008. A pesar su volatilidad, grandes compañías como Tesla, Starbucks o Microsoft las aceptan como manera de pago. Y el mercado inmobiliario no iba a ser menos.
Aunque no existe en España una legislación específica para la compraventa de viviendas con criptomonedas, Hacienda obliga a la conversión a euros, tanto en las arras como en la firma ante notario. Viene a ser una adaptación del proceso tradicional para el pago de impuestos, establecido por la ley de fraude fiscal de 2021, que busca controlar tributariamente estos activos.
La inmobiliaria Spain Homes, que ya ha realizado tres operaciones de este tipo en la Costa del Sol, explica a Escudo Digital cuál es el protocolo para la compraventa de viviendas con criptomonedas: “Se necesita aplicar el proceso de verificación KYC (comprobar la identidad) para asegurarse de que la información proporcionada y el cliente sean reales y fiables. El comprador que proporcione toda su información para ser verificada deberá ser el titular de la escritura”.
Apuntan desde la inmobiliaria que hay que “aclarar la procedencia del dinero con el que se adquirió la criptomoneda, la dirección de la billetera electrónica e identificar a todas las partes”.
En opinión de los gestores de Spain Homes, la ventaja de este modelo “es que se capitaliza la forma de invertir en propiedades en España de muchos inversores en criptomonedas, que quieren diversificar sus patrimonio y activos”. En el sector se consideran otros beneficios, como que el bitcoin es una divisa internacional con la que se puede operar por todo el planeta, con una alta seguridad. A ello se añade la descentralización, la independencia de gestión y que las transacciones son muy ágiles.
Y los inconvenientes, según la inmobiliaria consultada son “los normales al proceso de fiscalidad y legislación”. Sin olvidar lo arriesgado de la inversión, porque se trata de una divisa muy volátil.
Fiscalidad
Itziar Ramos Medina, notaria de Córdoba, señala en el blog de Notarios en Red, que “la determinación de la naturaleza jurídica de estos activos tiene gran trascendencia a la hora de calificar las operaciones realizadas con ellos. La Comisión Nacional del Mercado de Valores los ha definido como ‘representaciones digitales de un derecho, activo o valor que pueden ser transferidas o almacenadas electrónicamente, utilizando tecnologías de registro distribuido u otra similar’ y el mismo criterio es el que han seguido tanto el Tribunal Supremo como la Dirección General de Tributos”.
En España no está permitido comprar directamente una vivienda con criptomonedas. Si pudiera hacerse, las implicaciones fiscales son claras, según señala Ramos: “… si alguien quiere comprar un inmueble pagando su precio con criptomonedas, dado que éstas son bienes inmateriales, pero no dinero, realmente ese intercambio no sería una compraventa, propiamente dicha, sino una permuta, con las consecuencias que ello implica”.
España lidera el ranking de naciones con más viviendas ofertadas para su adquisición con criptomonedas.
Los impuestos que se deben pagar están claros. “El comprador de un inmueble -dice Ramos- está sujeto al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, si la compraventa se realiza entre particulares, o al pago del Impuesto de Valor Añadido, si la adquiere de un profesional en el ejercicio de su actividad. En el contrato de permuta, en cambio, existen dos transmisiones por lo que ambas partes quedarán sujetas al pago de estos impuestos por el valor de los bienes que, respectivamente, adquieran, es decir, el coste fiscal se duplica”.
La firma de análisis Forex Suggest ha publicado un ranking de naciones con más viviendas ofertadas para su adquisición con criptomonedas. Los datos están recogidos de la web Crypto Real Estate. España lidera esta lista con 289 propiedades disponibles. Tras España se sitúan Tailandia (227 propiedades), Portugal (130) y Emiratos Árabes Unidos (128).
Las peculiaridades de Portugal
El cambio en la legislación portuguesa ha propiciado un cambio en el interés de los inversores. Hasta hace poco tiempo, Andorra era la meca de los nómadas digitales, pero los informes de las inmobiliarias señalan que Lisboa y otras ciudades lusas son ahora las preferidas para la compraventa con criptoactivos. ¿El motivo? Se trata del primer país europeo donde es posible adquirir una vivienda sin la obligación de convertir las criptomonedas a euros.
El 5 de mayo de 2022, por un precio de tres bitcoins, una casa de tres dormitorios fue comprada en Braga, localidad fronteriza con Galicia. Aunque no fue necesario convertir la criptomoneda a euros, el cálculo estaba en torno a los 110.000 euros. La mayoría de las ventas están localizadas en la capital, Lisboa, y el Algarve. En total, el año pasado se firmaron en este país 13 escrituras de compraventa de inmuebles con pago en activos digitales.
Europa se prepara para adaptarse a los nuevos vientos. El pasado 5 de octubre, el Consejo Europeo aprobó el Reglamento de Mercados de Criptoactivos (MiCA), que se presenta al Parlamento Europeo para su votación y que según la previsión entraría en vigor en 2024. Con ello se regulará tanto la emisión de criptoactivos como la prestación de servicios.